今年的珠海楼市，开局仅几个月，便经历了一波过“山车般”的变化。

从1月开年的火爆，到3月的转折，再到4月，延续了降温的态势。

(资料图片仅供参考)

近日，珠海中原研究院中心发布了4月实际成交情况，跟我们预想的一样：归于平淡。

根据统计，2023年4月全市住宅成交1626套，环比下降39.37%，同比上涨14.99%。

各区域中，主城区的前山表现亮眼、斗门成交环比几乎腰斩、金湾的价格下降明显。

各板块的具体表现如何？一起来看！

4月成交

环比下降，同比上涨

据中原地产监控珠海的157个项目数据统计，2023年4月全市住宅成交1626套，环比下降39.37%，同比上涨14.99%。

珠海住宅的成交量，已连续下降两个月，但4月的成交量，同比去年仍上涨不少。

再从近3年的成交量来看，珠海楼市，在2020年中至2021年年中，相当火爆。

然而2022年全年市场都非常低迷，每月成交都低于2000套。

所以，也不难发现，4月的成交量，仍基本高于2022年的多数月份。

在价格方面，即相对稳定。2023年4月全市住宅成交均价约为25268.45元/㎡，环比下降2.21%，同比微涨1.14%。

从近3年的走势来看，2022年2月起，全市的成交均价波动下行，最低时仅有22900.26元/㎡。

而今年以来，价格趋于稳定，变化不大。

区域成交

斗门遥遥领先

从下图可以看到，在各区域的成交中，斗门占比最高，接近全市的3成；

其次唐家及金湾（不含高栏港）占比基本一样，约为2成；再次是南湾，约为1.6成；其他各片区都相对较少，都不足1成。

主城区

4月主城区楼市表现相对活跃，前山销量大幅反弹，支撑着主城区整体成交的上涨。

据珠海中原研究中心监控主城区23个项目，4月主城区成交宅115套，环比上涨101.75%，同比上涨23.66%。

在主城区的5个片区中，新香洲、老香洲、吉大及拱北由于是老城区，长期是缺乏供应，楼市活跃度一直都较低，成交量多为个位数。

而前山片区即由于香府一品开盘，成交量相对较大，一定程度上提升片区的活跃度，刺激片区的成交大幅上涨。

4月主城区成交均价约为34631.26元/㎡，环比下降8.53%，同比微涨1.99%。

其中，前山受香洲一品入市的影响，价格环比同比也均上涨较大，涨幅分别为39.54%，22.45%。

拱北即由于富力新天地（301277）·富云璟推出工抵房源，价格较低，从而导致片区房价整体下降较大，环比下降24.52%，同比下降10.41%。

横琴

横琴楼市销量近两个月持续下行。据中原监控横琴4个项目数统计，2023年4月横琴成交住宅55套，环比减少71.94%，同比减少56%。

据了解，2月横琴在各项利好政策的激励下，成交大幅上涨，但近两个月来，市场热度明显下降，客户观望情绪更浓，而且部分项目逐步回收优惠折扣，致使成交进一步萎缩。

在成交价格方面，即相对变化不大。4月橫琴住宅均价约为49998.68元/㎡，环比上升5.57%，同比微涨0.81%。

唐家

相对年初，4月唐家楼市热度继续下降，各项目成交普遍回落，但仍好于去年同期。

4月唐家共成交住宅317套，环比减少24.70%，同比上涨56.16%。

其中，前环半岛的格力海岸、后环的仁恒滨海湾、以及科创北围的个别热门项目保持着稳定的销量，支撑着片区成交量。

在价格方面，即表现较为稳定，4月成交均价约为29687.35元/㎡，环比上升5.38%，同比微降0.88%。

南湾

4月南湾楼市也是连续降温，成交环比下降严重，但同比去年，却大幅上涨。

据中原监控横琴11个项目数统计，2023年4月横琴成交住宅255套，环比减少50.58%，同比上涨86.13%。

南湾片区部分项目在2月份加大促销及推货的力度，刺激了购房者入手；3月华发四季云山首开面市，为市场注入新的增长动能，支撑整体成交保持在较高位。

然而，4月后，片区市场回归常态，多盘成交量下降，导致整体销量下降严重。

在价格方面，即表现相当稳定，4月成交均价约为35101.63元/㎡，环比上升3.35%，同比微降1.02%。

斗门

4月的斗门楼市表现非常不理想，销量环比几乎腰斩。

中原监控斗门45个项数据统计，2023年4月成交住宅472套，环比减少48.25%，同比增加4.66%。

今年的2、3月，在市热度提升的情况下，以刚需楼盘居多的斗门，销量稳步提升，部分流量盘库存实现迅速去化，可售房源明显减少。

然而，随着市场行情的降温，加之部分项目逐步减少折扣点数，对成交的刺激作用减少，整体销量急剧下行。

4月斗门成交均价约为13982.19元/㎡，环比减少4.55%，同比上涨12.21%。

金湾

4月金湾楼市成交环比下降严重，但同比，仍有较大的涨幅。

中原监控金湾(不含高栏港)36个项数据统计，2023年4月成交住宅316套，环比减少30.85%，同比增加39.82%。

4月金湾成交量环比下降的主要原因在于，部分流量盘收回了折扣及降低外部营销力度，使得区域整体销量明显减少。

在价格方面，由于金湾房价最高的片区航空新城成交比重下降，致使房价整体结构性降低，因此，4月金湾房价环比同比均有较大的降幅。

成交均价约为20820.29元/㎡，环比下降8.02%，同比下降15.07%。

高栏港

4月高栏港楼市表现为量缩价平，成交明显走低。

中原监控高栏港（平沙、南水）11个项数据统计，2023年4月成交住宅60套，环比减少22.08%，同比减少55.88%。

根据监测，4月高栏港成交均价约为11139.83元/㎡，环比略降0.81%，同比上涨9.93%。

保税区

目前，保税区的住宅，只有万科都会四季和万科琴澳传奇。

据中原监控，4月保税区成交宅35套，环比减少20.45%，同比减少25%。

保税区楼市明显受到整体市场转冷的影响，客户观望情绪加重，成交转化难度大，销量受压。

4月片区的住宅成交均价约30570.36元/㎡，环比微降1.77%，同比下跌7.90%。

结语

看完楼市的数据，我们再放眼全国。

4月单月，TOP100房企销售额同比上升29.9%，但是环比下降17.4%。（数据来源：中指研究院）

楼市表现，正如大V@刘晓博所说：在积压需求消化之后，楼市的活跃度又慢慢下行，楼市复苏，进三步、退两步。

珠海如同多数城市一样，在政策的支持下、叠加房贷低利率和房价下跌，过去两年积累的结婚买房等硬刚需加上一批改善性需求，在今年一季度集中获得释放，因此迎来一段爆发。

对于珠海楼市的表现，整体总结便是：3月不如2月，4月不如3月。

但是凤凰君认为，也无须过度悲观。

首先，这条“过山车”曲线并非珠海独有，全国各大城市的月度表现都基本一致；其次，对于珠海这个外放型的市场而言，只要仍保有先天的地理位置与生态优势，未来的一定时期内，都仍然会比较稳定。

当然，随着经济的回暖，人们信心的回归，楼市才会真正复苏。

而在经历困难后，各家开发商的“自卷”反倒是珠海楼市前进发展的良好推手。

我们一起期待，更多好盘的出现。

今年珠海“五一”假期，各大景点烟火气全面回归，而珠海各大楼盘表现则各有千秋。

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